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发表于 2008-6-1 12:11:00
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一）上海出租房源的种类。
1、花园房：主要是高档的小区房，通常都是装修豪华，家具家电一应俱全，环境极好，生活配套设施齐全，多数都带有会所、游泳池等设施，租金极高，管理费比较高，通常都是高级白领以上职务的人选择租用这类的出租房。
2、普通小区房：上海有很多小区可供出租，有专门的物业管理，进出都有门卫查询，保安日夜巡逻，这样的小区一般有良的环境幽雅，治安也让人放心，但出租房的价格不菲。现在这种房子很多地方都提供宽带上网，比较方便。
3、老居民房：这类房居于小区房与农民房之间，因为修建较早，房子往往较老，管理不如小区房，但是一般位置与光线条件都还可以，比如一些政府统建房，这一类房子的房东通常都搬到新的小区房居住，转而将腾出来的房子租出去赚钱，价格比较适中，环境和其他条件也都居中。
二）租房的渠道。
1、朋友介绍：比较保险的一种方式，但是信息有限。
2、通过中介公司。通过中介公司找房可以迅速找到适合的房子，一般手续都会比较正规，但是通常需要支付至少相当于半个月房租的介绍费。
3、自己直接上门寻找。这一种方式比较适合寻找农民房，直接去城中村里，根据每一处楼房下面贴出的联系方式，直接联系看房租房，通常不需要支付中介费。
4、网上租房。这个方式是一个比较好的方式，我也在Googl和百度里查到了许多网站，如“赶集”、“站台”、“58同城”、“租房114”、“酷迅”等等，太多了，不过在“租房114”中有一个租房导航比较方便，已经把上海的租房网站都已列出，各家网站的发布信息入口也有。
不过网上的信息虽然多，但中间大多数个人信息打过去，却说是房屋代理公司，实际就是中介，现在都换了个名字。不然有个方法可以解决此问题，将出租者电话输入Googl、百度中一查，一个电话有许多房源的肯定就是中介了，就不需要浪费时间去打电话了。故意将电话写的怪怪的如写成全角、大写数字的一般都是中介。
列几个网址给大家
租房114：http://www.zf114.com.cn/zfdh/zfdhlist021.html
站台网租房信息 http://www.zhantai.com/sh/
赶集网：www.ganji.com
客齐集：www.kijiji.com
......
三）租房注意事项。
在租房有些事情是要注意的：
1） 当心租房过程中的骗局。目前许多骗子以提供租房为由欺骗求租者，租房者一定要确认出租者是不是真正的房东，是不是拥有房屋的出租权，不要急于交钱。
2） 租房一定要按照正规的租房的手续，签定租房合同，对于各项费用的交纳做好规定，以免日后出现争执。特别要对退租的内容做详细规定，以避免一些恶意的房东借机不退押金或少退。
3） 合租房的对象最好是找和自己志趣、爱好相同的一些朋友、同事、同学，大家彼此熟悉了解，合租一套住房可以共同分担租金，又可以在生活上相互照顾帮助。和原先不认识的人一起合租房首先要与对方互相留下身份复印件、工作证等证件及联系电话，核实对方的身份，并签订正式的租赁合同。
4） 房要注意安全，晚上锁好门，反锁好，贵重物品收藏好，贵重的钱物要随身携带，不要放在出租屋里。注意防火、防电、防煤气，保持室内的空气流通。
5） 租房时要尽量多看几套房子，多作比较，优中选优，合适中选最适合自己的，同时注意四周环境是否安静、安全、卫生等。
6） 租房时不要急于交订金或租金，最好从正反两方面来考虑自己的决定。当然，有个人在旁边参谋一下会更好
7） 租房合同要细，如治安费、物业管理费等要在合同中注明归谁来交纳，以免争拗。
8） 同时，如果你已看中要租的房子,先别忙签合同。在签合同之前,还应核实出租人是否有对出租房屋拥有所有权或经营管理权。
四）如何租到满意的房子？下面有几点建议供参考：
一、先衡量一下你自己的薪水再来购思你的租房计划：是自己一个人住好还是和别人合租划算。一个人住虽然安静且自由自在，但徜若你的钱包不允许，劝你还是实际一些找别人和你合租。
二、如果你一时毫无头绪，可以问问单位的同事。他们通常都经历过同样的置业阶段，只要你悉心求教，他们会很乐意地告诉你单位附近有哪些又好又便宜的房子出租，而且通常都不用通过物业，可能为你省下一笔中介费。
三、与房东碰头前先多方调查一番，看看你将要租的房子环境如何？和你接头的房东究竟是何许人也？他真的是这栋房子的主人吗，还是二手房东？这可以向邻居们询问，如果邻居家里有老人就更好了。他们会把房东祖宗十七代都倒出来。只要你装得可爱点像个好孩子，通常是不会吃闭门羹的。
四、正式和房东见面你已知己知彼，不怕他漫天要价。这时你可以好好发挥一下杀价的艺术，千万别心慈手软。
五、和房价关系很大的因素有很多,要看你要求的地段和面积以及小区的新旧程度,装修水平和家具设施的配置。
六、优先考虑安静和交通的话,建议静安区,余姚路,海防路,武宁南路,昌平路,康定路等地段,那里一带即有老式房,也有新建小区。
找中介可以得到比较多的信息,能很快看房,预约什么的都不用自己操心。中介费理论上是月租的35%,可以讨价还价的。如果自己想节约中介费的话,也可以上网找,不过联系预约都要自己来了。
七、注意事项:
A,房东的产权证,身分证要看到原件。
B,房子的位置要看清楚,采光怎样?隔音效果怎样?离马路有多远,是否安静?梅雨季节是否潮湿?下雨天是否漏水?门窗的密封性好吗?会影响空调的使用效果及电费支出。家具是否喜欢?电器配置怎样?是否能正常使用,以后如果属于正常使用而引起的部件老化需要维修,维护的话,要求由房东承担。水电煤气的数字要正确确认,以后在附近什么地方支付,分别是什么时候出帐单,万一过期在哪里可以补缴费。
C,房价是否含税,房东是否提供发票。税率5%.或则暂时不要含税发票,万一以后你要办理居住证等的时候,需要出具租房合同及发票的,那时税金怎么承担?
D,房租支付,一般由付三押一,押二付一两种可以和房东协商,还有日期要确定下来,每月提前几天支付,一般是起租日的10～15天。
大致是这样。
其他要点：
１）不要表露对房子有好感；
２）告之房东已看中其它出租的房子，但亦喜欢此房屋，是否能再便宜点儿；
３）不停找房子的缺点要求降价；
４）以配套设备不足为由，要求降价，或配齐 ；
５）告之自己很满意，但合租人有其它的想法，希望便宜点可以解决问题；或者表现出强列的租房欲望，迫使对方降价 ；
６）带着现金，说只要价钱合适马上付定金或签约；
７）实在谈不下去，抬腿就走，让卖方担心失去你这个准房客；
８）用其它房子的价格做比较，要求再减价；
９）告之能力有限租不起，要求再便宜一点儿；以自己的经济能力不够作为理由；
１０）与房东套交情争取拿到最优惠的价格；
１１）看多处不同的房子，声东击西探知更便宜的价格；
１２）记住，房客也希望快点把房子租出去。如果你的时间不急，拖延谈判的时间，慢慢磨。
八、房子看了满意价格谈妥就可以签约了。拿到合同别急着签，先看看里面的内容：
租赁合同应当具备以下条款：
１）当事人姓名或名称及住所；
２）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
３）租赁用途：
４）租赁期限；
５）租金及交付方式；
６）房屋修缮责任；
７）转租的约定；
８）变更和解除合同的条件；
９）违约责任；
１０）当事人约定的其他条款。
五）其他技巧
在上海工作的外地人不断增多，自然也带动了房屋的租赁。但面对偌大的城市，首次租房的人往往也觉得人生地不熟，无从入手。其实，只要掌握一点诀窍，租到合意的房子并非难事。
第一招---正逢淡季租价平
租房时应随行就市，不要死抱着一个固定的租金底线，以便能尽快找到合适的房子。另外，不少白领租房时既要靠近地铁、出行方便，又要租金低廉，这就像鱼与熊掌一样难以兼得。热点地区租金当然高些，如果想省点，只能租稍远的地方。租房时应尽量避开租房旺季，如每年春节过后和大学生毕业期间。现在是年末淡季，租金回落不少。旺季租1000元/月的房子，现在可能800元/月就能成交了。
第二招---网上找房应慎重
虽然现在很多网站都提供网上租赁的平台，但大部分交易仍然是由中介地铺促成的。这是由于网上很多出租信息都是真假难辨，网上租房难以界定各自的权利与义务，很容易发生法律纠纷。因此，租房时可以上网了解行情，但最重要还是到地铺去了解信息。中介行掌握丰富的客户和房源，并可提供内容完备的租赁合同，以免日后产生纠纷。
目前上海市有资质证的中介分布在大街小巷。选择时首先要看中介公司是否有营业执照；其次，注册资金也决定了中介公司的实力和规模。
第三招---私下交易无保障
签约时要审查房东的身份证、户口簿、房产证原件，三证要俱全。有些客户为节省中介费，向经纪人支付回扣私下做单，这种做法不可取。一来违反双方合同；二来有一些经纪人勾结外人冒充假房东行骗，诈取钱财后逃之夭夭，租客遭受损失又无处追偿。
第四招---几年来的心得体会
一定要选一个离上班地方比较近的！！绝对忠告！！最好不需要乘车，就算万不得已需要乘车或乘地铁那也只能是一部，就是极限了。否则的话你还要换车，每天早上当你气喘吁吁赶到公司，迟到可能性极大不说，你出门前精心打扮的仪表也在一路厮杀拼搏中狼狈不堪了。
因为上海的交通拥挤是全国人民都知道的，但是没有亲身经历，你还是不知道那有多挤，尤其是上下班高峰期，太痛苦了，好羡慕那些路边慢悠悠走的人。如果你想住远点就骑自行车，那么你将把一路上的乌烟瘴气全都吸进肚子里去，到达之后一样的风尘仆仆。
当然近的有可能会租金贵一点，但是可以算一下，公交2元，地铁3元起步，每个月交通费也不少的！而且可以节约很多时间。另外找人合租也是常用方法，可减轻负担，不过千万要注意安全哟。
第五招---尽量选择搜索个人房源，可免中介费。
多看几套房子，挑出几套合适的房源，打电话去向房东咨询你最关心的一些问题，并核实网上公布的那些最吸引你的信息是否真的存在。比如交通，楼层，朝向，面积等。
有些房东为了提高关注度，故意写的天花乱坠；还有就是是个人之间理解的差别问题。比如什么样的装修算是豪华？空调是单冷还是冷暖等等。
如果不满足你的要求没必要去看房子，如果电话沟通觉得合适的，你再咨询房东合适的看房时间，并告诉房东你去之前你会再给他打电话。不要一口答应一定某个时间去。
这样你可以先自己去那里看看周边环境，因为有很多房源看上去很好，但是周边环境一塌糊涂。这样的房子也不用再花时间实际去看了。
注意：现在很多新小区的新房子合租400-1000一个房间的，又叫“密集型合租”条件并不是很好。基本上都是毛胚房间隔成6-8间小房间。房间很小，设备简陋。人员复杂，卫生条件差。当然也可能有好的，但那样的话租金不会低于2000/间。
建议还是挑好地段的老公房住住，生活环境都要好得多。最好是2室1厅全配的，合租分摊下来500-1000左右。居住条件会好很多地。
上海的老公房就是80年代左右的旧小区的房子，多数不超过6楼。火柴盒式楼房。
房型多数1室0厅1卫，1室1厅1卫，2室0厅1卫，2室1厅1卫，3室0厅1卫，3室1厅1卫。2厅的就很少了，两卫更是不可能了。这样房型的好处是合租的人数不可能很多，基本上2～3人就很合适了，再多就成宿舍了，没有个人的空间对于已经工作的人来讲是很上火的事情。
面积基本上30～80平米之间，房间有全南向或者南北向的。房间面积8～20平米左右。基本上这类出租房都是老式装修，即便是豪华装修也不会像现在的新楼盘的那个样式，所以不要把“豪华装修”想象的和酒店标房一样。那是基本没有可能的。
不过，这样的房子基本上都是以前房东的自住房，保养相对好，设施基本都齐全，像地板，卫生设备，淋浴，厨房，电视机，空调，洗衣机，床，衣柜，小家具等基本都不需要你再另外添置。有些房子可以达到拎包即住的水平。：）
小区周边配套设施也很完善，特别是购物，吃饭，休闲方面基本上都已经到达成熟标准。最终要的是这类小区周边的交通非常发达，公交线路多得一塌糊涂。举例像我现在住的浦东梅园，小区周围公交线路20～30条，覆盖上海市区所有中心地带。还有东方路地铁站（三线换乘，不过今年封站），步行可到八佰伴商圈，陆家嘴，世纪公园，还有我上班的公司。
另外，因为这类小区时间大多数都在10年以上，所以小区绿化都很好，绿树成荫，环境优美，不像新楼盘全是速生小木棍。再就是交通干线道路基本都是远离这类小区，内部环境很安静。因为很多小区内都有幼儿园，小学，初中等，加上有些还有相当部分上海人仍然在这些小区居住，整体入住率高，人员素质相对好，所以保安措施完善。物业居委等也都跟得上。
[ 本帖最后由 Paradisetea 于 2008-6-1 12:14 编辑 ]
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发表于 2008-6-1 12:06:00
